各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,蕉嶺縣、大埔縣公有房屋和保障性住房服務(wù)中心：

        為進一步加強物業(yè)服務(wù)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，依法保護業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)的通知》（粵建房〔2021〕121號）要求,結(jié)合我市實際，我局制定了《2021年梅州市物業(yè)管理專項整治工作方案》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。
為進一步加強和改進物業(yè)管理工作,規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,依法保護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)各方合法權(quán)益,根據(jù)《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)的通知》（粵建房〔2021〕121號)等文件精神,結(jié)合我市實際，制定本工作方案。

一、工作目標

通過開展物業(yè)管理專項整治工作,進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,提升物業(yè)服務(wù)水平,切實解決物業(yè)管理行業(yè)中存在的突出矛盾和熱點難點問題,集中處理一批群眾意見大、信訪投訴多、涉黑涉惡等突出問題,依法查處一批違法違規(guī)行為,切實維護人民群眾合法權(quán)益,不斷提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感,促進物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。

二、整治內(nèi)容

各縣（市、區(qū)）主管部門要會同有關(guān)部門重點查處以下違法違規(guī)行為:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為

1．未將物業(yè)服務(wù)事項、負責人員、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準、收費方式和投訴電話等信息在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示的;未按規(guī)定公布維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況的。

2.未按物業(yè)服務(wù)合同約定的事項和標準提供服務(wù),擅自超出合同約定或公示收費項目標準收取費用,提高收費標準,直接或變相增加收費項目的。

3.虛報、挪用、騙取、侵占住宅專項維修資金的;未按規(guī)定使用住宅專項維修資金的;未按規(guī)定積極配合業(yè)主申請住宅專項維修資金,并依法依規(guī)用于物業(yè)維修的。

4.處理業(yè)主合理合法投訴不及時、不配合、不到位的;不履行物業(yè)服務(wù)合同或履行不到位,導(dǎo)致業(yè)主頻繁投訴的。

5.未按規(guī)定協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全等安全防范工作的;未按規(guī)定對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全狀況進行檢查并及時處理有關(guān)安全隱患,或侵占、損壞、擅自停用消防設(shè)施設(shè)備的。

6.未采取必要的安全保障措施防止建筑物外立面、構(gòu)筑物、擱置物、懸掛物脫落以及拋擲物造成他人損害的;未按規(guī)定或合同約定定期檢查并及時警示高空墜物等危險狀況的。

7.未按規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電動車進行集中存放、集中管理的;未按規(guī)定落實物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電動車停放、充電消防安全措施的。

8.擅自阻撓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)定進行充電樁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造的;擅自阻撓信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)維護及違規(guī)收取進場費、接入費、協(xié)調(diào)費、分攤費等不合理費用的。

9.未按規(guī)定合理設(shè)置消防車通道,施劃黃色禁止停車標線,清理消防車道上可移動障礙物的;未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置張貼宣傳安全疏散知識、消防車通道堵塞相關(guān)法律法規(guī)的。

10.未按規(guī)定建立生活垃圾日常分類管理制度及開展生活垃圾分類知識宣傳的;未按標準和分類標志設(shè)置生活垃圾分類收集點和收集容器,并保持生活垃圾分類收集容器正常使用的。

11.擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;擅自利用屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛或者物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的;擅自改變公共建筑或共用設(shè)施的用途,挪用、侵占業(yè)主共有部分經(jīng)營收益和共有財產(chǎn)的。

12.擅自對業(yè)主停水、停電的,或不予充值變相停水、停電的,或停用門禁卡等行為的。

13.不按規(guī)定建立信用檔案,報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料的;違規(guī)泄露或出售業(yè)主有關(guān)資料的。

14.與業(yè)主或業(yè)主委員會關(guān)系僵化,工作互不配合,業(yè)主意見較大的;不服從物業(yè)項目所在街道或社區(qū)監(jiān)督管理,對反映問題不及時整改的。

15.對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為未按規(guī)定及時予以制止,并未及時向有關(guān)行政管理部門報告的。

16.未按規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并在規(guī)定時間內(nèi)辦理合同備案手續(xù)的;或?qū)⒁粋€物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人的。

17.擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù);不按照規(guī)定辦理退出手續(xù)并移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料的。

18.物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后,未按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料,無正當理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項目的。

19.未按規(guī)定執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,并積極配合開展相關(guān)工作的。

20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在涉黑涉惡等其他行為的。

(二)建設(shè)單位違法違規(guī)行為

1.未按規(guī)定履行工程質(zhì)量保修期內(nèi)房屋保修義務(wù)的。

2.未按規(guī)定通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),或者未經(jīng)批準,擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),擾亂物業(yè)服務(wù)招投標市場秩序,引起物業(yè)管理糾紛的。

3.未按規(guī)定辦理前期物業(yè)管理備案手續(xù),商品房買賣合同中未含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的。

4.未按規(guī)定配置或移交物業(yè)服務(wù)用房,或擅自改變規(guī)劃設(shè)計條件變更物業(yè)服務(wù)用房位置的;未按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)教育、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)公共服務(wù)用房等公建配套設(shè)施的。

5.未按規(guī)定在物業(yè)交付前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗,并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料的。

6.違規(guī)向未交存住宅專項維修基金的業(yè)主交付房屋的;不及時申報或挪用住宅專項維修資金的。

7.違規(guī)出售、出租停車位(車庫)等其他行為的。

(三)業(yè)主委員會及其委員違法違規(guī)行為

1.業(yè)主委員會選舉過程中存在偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主書等情況的。

2.業(yè)主委員會選舉或改選存在爭議,選聘或改聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在糾紛,半年以上未得到有效解決的。

3.業(yè)主委員會存在違反業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決議行為的。

4.業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī),且不接受住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)的。

5.業(yè)主委員會未按規(guī)定公布工作經(jīng)費使用情況的。

6.業(yè)主委員會挪用、騙取、侵占業(yè)主公共收益,或私自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)各進行經(jīng)營的。

7.業(yè)主委員會委員違反《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條的規(guī)定,業(yè)主委員會未及時中止其委員職務(wù)的。

8.業(yè)主委員會未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,或采取暴力等違法違規(guī)行為,強制清退物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。

9.業(yè)主委員會任期屆滿后,未及時組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉的。

10.業(yè)主委員會屆滿后,未及時將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會等其他行為的。

三、工作步驟

(一)動員部署階段(2021年8月)

各縣（市、區(qū)）主管部門盡快制定本轄區(qū)物業(yè)管理專項整治工作方案,結(jié)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于開展“加大物業(yè)服務(wù)收費信息公開力度,讓群眾明明白白消費”的工作要求,及時召開動員大會,充分利用電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體,對本次專項整治工作進行廣泛宣傳報道,深入開展形式多樣的宣傳咨詢活動,通暢公眾投訴舉報渠道,積極營造有利于專項整治的工作氛圍。

(二)自查自糾階段(2021年9-10月)

各縣（市、區(qū)）主管部門要按照屬地管理的原則,督促各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主委員會深入開展自查,積極主動化解矛盾,建立健全工作臺賬,落實閉環(huán)管理。對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進行全面檢查和整治,重點整治本轄區(qū)內(nèi)存在的普遍問題和長期未得到有效解決的熱點難點問題,依法依規(guī)嚴肅查處違法違規(guī)行為。每月2日前,各縣（市、區(qū)）將上一月檢查和整改情況、典型案例上報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局。

(三)督導(dǎo)檢查階段(2021年11-12月)

根據(jù)各縣（市、區(qū)）整治工作開展的實際情況,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局對部分地區(qū)開展專項督導(dǎo),采用隨機抽取檢查對象、隨機選派執(zhí)法檢查人員的“雙隨機”抽查機制,通過召開座談會、實地抽查、查閱檔案等方式進行重點督查,對自查自糾工作不到位的地區(qū)和單位進行重點督辦。

(四)總結(jié)鞏固階段(2021年12月)

認真總結(jié)專項整治工作的經(jīng)驗做法和成效,制定和完善相關(guān)物業(yè)管理制度,建立長效工作機制,并將物業(yè)管理專項整治工作情況以專報形式報送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局。

四、工作要求

(一)加強組織領(lǐng)導(dǎo)。深入開展物業(yè)管理行業(yè)專項整治行動,是加快推進基層社會治理現(xiàn)代化的重要舉措,也是堅守人民立場、為民辦實事的實際舉措。各縣(市、區(qū))主管部門要充分認識本次專項整治行動的重要意義,真正把物業(yè)管理專項整治行動納入部門重要議事日程,成立專項工作小組,加強組織領(lǐng)導(dǎo),明確職責分工,確保此項工作扎實有效開展。

(二)加大查處力度。各縣(市、區(qū))主管部門要把本次專項整治工作與平安廣東建設(shè)緊密結(jié)合起來,深入摸查業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位中存在的違法違規(guī)行為;對整治工作中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)線索,要積極主動會同有關(guān)部門及時整治處理,并公開曝光一批違法違規(guī)行為。

(三)建立長效機制。各縣(市、區(qū))主管部門對本次專項整治行動中發(fā)現(xiàn)的問題,要深刻剖析原因,提出相應(yīng)對策措施,進一步完善各項工作制度,著力從制度上規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場行為,尤其要結(jié)合民法典頒布實施、加強物業(yè)黨建、推進信用評價等方面的工作,健全規(guī)范業(yè)主委員會運作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的基礎(chǔ)性制度。

(四)按時報送情況。各縣(市、區(qū))主管部門應(yīng)于每月2日前將上一個月的《物業(yè)管理各方主體違法違規(guī)情況表》(附件1,含電子格式,下同)報送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局;于2021年8月25日前將本轄區(qū)物業(yè)管理專項整治工作實施方案報送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,10月25日前將本轄區(qū)物業(yè)管理各方主體違法違規(guī)情況表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員基本情況調(diào)查匯總表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專項整治工作成果匯總表(附件1、2、3)及尚未處理完成的物業(yè)管理專項整治重點難點問題情況、物業(yè)管理專項整治重點難點問題臺賬報送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局。（來源：梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）