記者獲悉，《茂名市物業(yè)管理辦法(試行)》（以下簡稱《辦法》）近日正式出臺，并于2022年4月1日起施行，有效期3年?！掇k法》共七章，分別就業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用和維護等方面作出了明確規(guī)定。記者根據(jù)《辦法》，并結(jié)合市住建部門的解讀，梳理出了以下重點內(nèi)容。

堅持黨建引領(lǐng)，各級監(jiān)管需合力

《辦法》指出，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在中國共產(chǎn)黨社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動，鼓勵和支持符合條件的社區(qū)“兩委”成員、居民小組組長、中國共產(chǎn)黨黨員業(yè)主通過法定程序當(dāng)選為業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員，依法履行職責(zé)。

為加強對物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，《辦法》要求市、區(qū)（縣級市）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社會治理體系，根據(jù)需要建立聯(lián)席會議制度或者成立工作專班，統(tǒng)籌解決重大問題。區(qū)（縣級市）人民政府應(yīng)當(dāng)為鎮(zhèn)、街道配備物業(yè)管理的專職工作人員，落實工作經(jīng)費。

《辦法》還明確，市、區(qū)（縣級市）等各級住建主管部門負責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并明確了發(fā)改、市監(jiān)、城管、公安、消防、行業(yè)協(xié)會等有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理工作中的具體職責(zé)。

規(guī)范業(yè)主大會，履職監(jiān)督要強化

《辦法》規(guī)定，符合法定成立業(yè)主大會條件的，需由相關(guān)主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，總?cè)藬?shù)在七至十五人之間。其中業(yè)主代表為五人至十三人，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表一人，建設(shè)單位代表一人。組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行表決，并選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，其可以由業(yè)主直接分攤，也可以從共有部分經(jīng)營收益中列支。由業(yè)主分攤的，業(yè)主大會可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收。經(jīng)費的籌集、管理和使用等事項由業(yè)主大會決定，并應(yīng)按季度進行公示，接受監(jiān)督。

業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議。如業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開會議，業(yè)主可通過街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期召開；逾期仍不召開的，可由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

《辦法》還明確，制定和修改業(yè)主大會議事及管理規(guī)則，選擇或更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、使用或籌集維修基金，改建重建建筑物，改變共有部分的用途或利用其從事經(jīng)營活動等事項，均需要業(yè)主共同決定。針對這些事項的決議，應(yīng)當(dāng)由專有面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。不同性質(zhì)的事項，還應(yīng)當(dāng)在參與表決的業(yè)主中取得相應(yīng)比例的同意人數(shù)。

規(guī)范前期物業(yè)，物業(yè)用房有標(biāo)準(zhǔn)

《辦法》規(guī)定，針對預(yù)售物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房銷售許可證》之前，通過招投標(biāo)的方式選聘企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)。至于建設(shè)單位現(xiàn)售物業(yè)的，選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時間節(jié)點則應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)房銷售備案之前。

根據(jù)市住建部門進一步解讀，物業(yè)服務(wù)用房也有了標(biāo)準(zhǔn)配置要求。其一，建筑面積要按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；第二，位置需位于建筑的一層或者一層以上的樓層，具備水、電、暖、通風(fēng)、采光等正常使用條件，方便物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)，方便業(yè)主進出物業(yè)服務(wù)中心；第三，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)能夠單獨確定產(chǎn)權(quán)，任何單位和個人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得擅自改變用途。

規(guī)范選聘解聘 權(quán)利義務(wù)更明晰

《辦法》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和退出程序均有詳細描述。其中規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或另外選聘，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；如物業(yè)服務(wù)企業(yè)方?jīng)Q定不再續(xù)簽的，則應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主委員會并公示，但合同對通知期限另有約定的除外。業(yè)主委員會與續(xù)聘或另外選聘的企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前，且需要公示至合同期屆滿。原服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十五日內(nèi)要退出物業(yè)管理區(qū)域，并移交相關(guān)資料和財物。

此外，《辦法》明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，其中還提到，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加裝電動車感應(yīng)器，防止電動車進入電梯廂。

規(guī)范令行禁止，管理保護齊跟上

近年來群眾比較關(guān)注的房屋維修基金、防空通信設(shè)施、充電基礎(chǔ)設(shè)施等事項，此次《辦法》都有涉及。

其中明確，維修資金屬于業(yè)主共有，可用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施、二次供水設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。對于人民防空通信、警報設(shè)施的安裝，要求業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供方便條件，不得阻撓。

針對新能源汽車和電動車逐漸普及，充電設(shè)施匱乏，小區(qū)充電基礎(chǔ)設(shè)施改裝難的問題，《方法》指出，在物業(yè)管理區(qū)域的充電基礎(chǔ)設(shè)施安裝過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時提供相關(guān)圖紙資料，積極配合業(yè)主并協(xié)助現(xiàn)場勘查、施工。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)用戶需求及業(yè)主大會授權(quán)，依法利用公共停車位建設(shè)相對集中的公共充電基礎(chǔ)設(shè)施并為業(yè)主提供充電服務(wù)。

此外，《辦法》也對損壞房屋主體結(jié)構(gòu)，違法改變房屋用途，將無防水要求的空間改為衛(wèi)生間、廚房，破壞或擅自改變房屋外觀，違法搭建建筑物，損壞、占用、改建共用部位或共用設(shè)施，損毀樹木園林，存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的危險品，亂丟垃圾、高空拋物，發(fā)出超標(biāo)噪聲或影響鄰居采光、通風(fēng)，侵占或拆除公共設(shè)備，違規(guī)飼養(yǎng)動物，在不安全區(qū)域停放電動自行車、電動摩托等行為作出了明令禁止，并規(guī)定可依法要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。（來源：人民資訊）