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商業(yè)住宅小區(qū)和商業(yè)綜合體物業(yè)保潔服務(wù)外包分包如何管理
一、分包范圍
1、清潔服務(wù)分包
指將園區(qū)物業(yè)辦公區(qū)域、生活公共區(qū)域、樓宇內(nèi)外等日常清潔、周期清潔、生活垃圾收集等服務(wù)工作分包給專業(yè)清潔公司,物業(yè)進(jìn)行相關(guān)質(zhì)量監(jiān)控以保證清潔品質(zhì)。
分包方式:A.按人/按崗計(jì)費(fèi)為主 B.按面積計(jì)費(fèi)為主 C.特殊服務(wù)按作業(yè)面積計(jì)費(fèi)
2、四害消殺分包
指將園區(qū)物業(yè)辦公區(qū)域、生活公共區(qū)域、樓宇內(nèi)外等四害消殺工作分包給專業(yè)消殺公司,物業(yè)進(jìn)行相關(guān)質(zhì)量監(jiān)控,以保證消殺品質(zhì)。
分包方式:A.按消殺面積*消殺頻次進(jìn)行計(jì)費(fèi) B.按消殺點(diǎn)位數(shù)量進(jìn)行計(jì)費(fèi)
3、綠化養(yǎng)護(hù)分包
指將園區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)、基礎(chǔ)苗木保活、綠植更換、苗木補(bǔ)植等工作按物業(yè)維護(hù)管理需求分包給專業(yè)綠化公司。
分包方式:A.按綠化養(yǎng)護(hù)面積進(jìn)行計(jì)費(fèi) B.按綠化養(yǎng)護(hù)人員數(shù)量進(jìn)行計(jì)費(fèi)
二、分包工作人員的行為規(guī)范
工作人員到位,如何形成規(guī)范?
十大紀(jì)律(堅(jiān)決不允許項(xiàng))
1、玩忽職守,違反作業(yè)規(guī)程,造成嚴(yán)重后果
2、私自為業(yè)主提供獲取報(bào)酬的勞務(wù)
3、不顧大局,遇緊急工作時(shí)臨陣脫逃,推卸責(zé)任
4、挪用或盜竊公司或業(yè)主財(cái)物
5、竊取或泄漏業(yè)主資料或隱私
6、與業(yè)主或同事斗毆打架
7、拾遺不上交
8、向業(yè)主或外部單位索取小費(fèi)
9、工作時(shí)間擅離值守,造成重大損失
10、上班時(shí)間酗酒、賭博等
八項(xiàng)注意(不允許項(xiàng))
1、 輕視業(yè)主需求或?qū)I(yè)主言而無(wú)信
2 、明知侵害公司、業(yè)主、同事利益的事項(xiàng)不報(bào)
3 、見(jiàn)危不助
4、與業(yè)主發(fā)生言語(yǔ)上的沖突,向業(yè)主搬弄是非。造成不良影響
5、不遵守安全作業(yè)規(guī)定,不自我保護(hù),不采取保護(hù)他人措施,可能造成人身傷害的行為
6、聚崗、串崗、擅自脫崗
7、不按規(guī)定使用工作配備工具、消防器材者
8、私自接受業(yè)主贈(zèng)送的貴重物品
三類規(guī)范
(1)儀容儀表規(guī)范要求
要點(diǎn):規(guī)范著裝、整潔大方
工作時(shí)間內(nèi)一律著工裝及相關(guān)飾物、工牌,并保持干凈、平整,無(wú)明顯污跡、破損;
保持個(gè)人衛(wèi)生清潔,男士不留長(zhǎng)頭發(fā)及胡須, 女士可化淡妝;
男士前發(fā)不過(guò)眉,側(cè)發(fā)不蓋耳,后發(fā)不觸及衣領(lǐng),無(wú)燙發(fā);女士短發(fā)長(zhǎng)不過(guò)肩,長(zhǎng)頭發(fā)必須盤在腦后,佩戴統(tǒng)一配發(fā)的帽子。
(2)行為舉止規(guī)范要求
要領(lǐng):認(rèn)真負(fù)責(zé)、活用標(biāo)識(shí)、工具整齊、愛(ài)護(hù)工具、紀(jì)律嚴(yán)明
雨雪天氣或在拖洗地面時(shí),應(yīng)在服務(wù)區(qū)內(nèi)容易使業(yè)主滑到的地方放置溫馨提示牌,提醒業(yè)主防止摔倒;
工具應(yīng)放置在規(guī)定的位置,并擺放整齊;
愛(ài)護(hù)工具,及時(shí)檢查修理保證正常使用;
不在工作時(shí)間吃東西、抽煙、長(zhǎng)時(shí)間會(huì)私客;
上下班列隊(duì)行進(jìn)。
(3)語(yǔ)言態(tài)度規(guī)范要求
要領(lǐng):舉止大方、禮貌待人、語(yǔ)言文明
如遇業(yè)主迎面而來(lái),應(yīng)暫停工作,主動(dòng)讓路,并向業(yè)主點(diǎn)頭致意微笑問(wèn)候“您好”,在業(yè)主走出2米后再進(jìn)行工作;
遇到業(yè)主詢問(wèn)問(wèn)題,及時(shí)停止工作,耐心仔細(xì)回答業(yè)主提問(wèn);如對(duì)問(wèn)題不能夠做出解釋,應(yīng)請(qǐng)業(yè)主與管理處前臺(tái)或管家進(jìn)行聯(lián)系;
遇到業(yè)主不文明行為應(yīng)積極勸阻,并以正確行為進(jìn)行引導(dǎo);
遇到業(yè)主提出的意見(jiàn)和建議,應(yīng)虛心聽(tīng)取,積極地向上級(jí)反饋
初級(jí)版對(duì)接語(yǔ)言
聽(tīng)者感受:規(guī)范,正式
適用對(duì)象:不熟悉的業(yè)戶、訪客。
常用詞語(yǔ):請(qǐng)、您好、謝謝、再見(jiàn)、對(duì)不起
“您好,請(qǐng)不要將垃圾丟在樓道里,要不我?guī)湍鷰氯ィ?rdquo;——在樓道里遇到業(yè)主將垃圾丟在樓道里
“對(duì)不起,請(qǐng)注意地滑!”——拖地的時(shí)候有業(yè)主路過(guò)
“您好,您找什么呢?要不請(qǐng)物業(yè)幫你聯(lián)系?”——遇到園區(qū)里四處張望的人
溫暖版對(duì)接語(yǔ)言
聽(tīng)者感受:和藹、可親、透著濃濃的關(guān)心與家人般的感情!
適用對(duì)象:熟悉的業(yè)戶,常來(lái)的訪客。
常用詞語(yǔ):家常一般的語(yǔ)言
“大爺,您遛彎回來(lái)了,起的真早!”——保潔員上班早,能夠熟悉業(yè)戶的習(xí)慣
“哎,大姐,您下班了?”——回家后的一聲問(wèn)候
“賽虎又壯了。。。”(小狗)——關(guān)心業(yè)戶所愛(ài),更能夠有效果
“今天天氣冷,多穿點(diǎn)衣服再出去!”——把業(yè)戶當(dāng)家人一樣關(guān)心
三、消殺人員持證上崗與藥品管理
(一)消殺特種作業(yè)管理:資質(zhì)證明與上崗
需要留存消殺分包單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、銀行開(kāi)戶證明、行業(yè)資質(zhì)證書(shū)、消殺人員上崗證等復(fù)印件,需關(guān)注留存復(fù)印件年審時(shí)間有效性。
(二)消殺特種作業(yè)管理:消殺藥品管理雙鎖雙人管理,分類分態(tài)存放;出入記錄清晰,未用完收入庫(kù)。
四、月度服務(wù)質(zhì)量評(píng)估及費(fèi)用結(jié)算
1、月度服務(wù)質(zhì)量評(píng)估涉及到與分包供方之間的費(fèi)用結(jié)算,每一項(xiàng)評(píng)估均需有理有據(jù),需要物業(yè)工作人員做好相關(guān)工作記錄,避免發(fā)生誤解或糾紛。
2、分包合同費(fèi)用核算不適宜一人操作,建議在績(jī)效評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)勵(lì)評(píng)斷、減款評(píng)斷方面至少 2-3人參與,并能夠與考勤記錄、檢查結(jié)果、現(xiàn)場(chǎng)效果等一致,避免疏漏。
3、要做好分包管控,在月度服務(wù)質(zhì)量評(píng)估及費(fèi)用核算后,請(qǐng)約見(jiàn)分包供方負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)題解決面談,非常有效。
1、清潔服務(wù)分包
指將園區(qū)物業(yè)辦公區(qū)域、生活公共區(qū)域、樓宇內(nèi)外等日常清潔、周期清潔、生活垃圾收集等服務(wù)工作分包給專業(yè)清潔公司,物業(yè)進(jìn)行相關(guān)質(zhì)量監(jiān)控以保證清潔品質(zhì)。
分包方式:A.按人/按崗計(jì)費(fèi)為主 B.按面積計(jì)費(fèi)為主 C.特殊服務(wù)按作業(yè)面積計(jì)費(fèi)
2、四害消殺分包
指將園區(qū)物業(yè)辦公區(qū)域、生活公共區(qū)域、樓宇內(nèi)外等四害消殺工作分包給專業(yè)消殺公司,物業(yè)進(jìn)行相關(guān)質(zhì)量監(jiān)控,以保證消殺品質(zhì)。
分包方式:A.按消殺面積*消殺頻次進(jìn)行計(jì)費(fèi) B.按消殺點(diǎn)位數(shù)量進(jìn)行計(jì)費(fèi)
3、綠化養(yǎng)護(hù)分包
指將園區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)、基礎(chǔ)苗木保活、綠植更換、苗木補(bǔ)植等工作按物業(yè)維護(hù)管理需求分包給專業(yè)綠化公司。
分包方式:A.按綠化養(yǎng)護(hù)面積進(jìn)行計(jì)費(fèi) B.按綠化養(yǎng)護(hù)人員數(shù)量進(jìn)行計(jì)費(fèi)
二、分包工作人員的行為規(guī)范
工作人員到位,如何形成規(guī)范?
十大紀(jì)律(堅(jiān)決不允許項(xiàng))
1、玩忽職守,違反作業(yè)規(guī)程,造成嚴(yán)重后果
2、私自為業(yè)主提供獲取報(bào)酬的勞務(wù)
3、不顧大局,遇緊急工作時(shí)臨陣脫逃,推卸責(zé)任
4、挪用或盜竊公司或業(yè)主財(cái)物
5、竊取或泄漏業(yè)主資料或隱私
6、與業(yè)主或同事斗毆打架
7、拾遺不上交
8、向業(yè)主或外部單位索取小費(fèi)
9、工作時(shí)間擅離值守,造成重大損失
10、上班時(shí)間酗酒、賭博等
八項(xiàng)注意(不允許項(xiàng))
1、 輕視業(yè)主需求或?qū)I(yè)主言而無(wú)信
2 、明知侵害公司、業(yè)主、同事利益的事項(xiàng)不報(bào)
3 、見(jiàn)危不助
4、與業(yè)主發(fā)生言語(yǔ)上的沖突,向業(yè)主搬弄是非。造成不良影響
5、不遵守安全作業(yè)規(guī)定,不自我保護(hù),不采取保護(hù)他人措施,可能造成人身傷害的行為
6、聚崗、串崗、擅自脫崗
7、不按規(guī)定使用工作配備工具、消防器材者
8、私自接受業(yè)主贈(zèng)送的貴重物品
三類規(guī)范
(1)儀容儀表規(guī)范要求
要點(diǎn):規(guī)范著裝、整潔大方
工作時(shí)間內(nèi)一律著工裝及相關(guān)飾物、工牌,并保持干凈、平整,無(wú)明顯污跡、破損;
保持個(gè)人衛(wèi)生清潔,男士不留長(zhǎng)頭發(fā)及胡須, 女士可化淡妝;
男士前發(fā)不過(guò)眉,側(cè)發(fā)不蓋耳,后發(fā)不觸及衣領(lǐng),無(wú)燙發(fā);女士短發(fā)長(zhǎng)不過(guò)肩,長(zhǎng)頭發(fā)必須盤在腦后,佩戴統(tǒng)一配發(fā)的帽子。
(2)行為舉止規(guī)范要求
要領(lǐng):認(rèn)真負(fù)責(zé)、活用標(biāo)識(shí)、工具整齊、愛(ài)護(hù)工具、紀(jì)律嚴(yán)明
雨雪天氣或在拖洗地面時(shí),應(yīng)在服務(wù)區(qū)內(nèi)容易使業(yè)主滑到的地方放置溫馨提示牌,提醒業(yè)主防止摔倒;
工具應(yīng)放置在規(guī)定的位置,并擺放整齊;
愛(ài)護(hù)工具,及時(shí)檢查修理保證正常使用;
不在工作時(shí)間吃東西、抽煙、長(zhǎng)時(shí)間會(huì)私客;
上下班列隊(duì)行進(jìn)。
(3)語(yǔ)言態(tài)度規(guī)范要求
要領(lǐng):舉止大方、禮貌待人、語(yǔ)言文明
如遇業(yè)主迎面而來(lái),應(yīng)暫停工作,主動(dòng)讓路,并向業(yè)主點(diǎn)頭致意微笑問(wèn)候“您好”,在業(yè)主走出2米后再進(jìn)行工作;
遇到業(yè)主詢問(wèn)問(wèn)題,及時(shí)停止工作,耐心仔細(xì)回答業(yè)主提問(wèn);如對(duì)問(wèn)題不能夠做出解釋,應(yīng)請(qǐng)業(yè)主與管理處前臺(tái)或管家進(jìn)行聯(lián)系;
遇到業(yè)主不文明行為應(yīng)積極勸阻,并以正確行為進(jìn)行引導(dǎo);
遇到業(yè)主提出的意見(jiàn)和建議,應(yīng)虛心聽(tīng)取,積極地向上級(jí)反饋
初級(jí)版對(duì)接語(yǔ)言
聽(tīng)者感受:規(guī)范,正式
適用對(duì)象:不熟悉的業(yè)戶、訪客。
常用詞語(yǔ):請(qǐng)、您好、謝謝、再見(jiàn)、對(duì)不起
“您好,請(qǐng)不要將垃圾丟在樓道里,要不我?guī)湍鷰氯ィ?rdquo;——在樓道里遇到業(yè)主將垃圾丟在樓道里
“對(duì)不起,請(qǐng)注意地滑!”——拖地的時(shí)候有業(yè)主路過(guò)
“您好,您找什么呢?要不請(qǐng)物業(yè)幫你聯(lián)系?”——遇到園區(qū)里四處張望的人
溫暖版對(duì)接語(yǔ)言
聽(tīng)者感受:和藹、可親、透著濃濃的關(guān)心與家人般的感情!
適用對(duì)象:熟悉的業(yè)戶,常來(lái)的訪客。
常用詞語(yǔ):家常一般的語(yǔ)言
“大爺,您遛彎回來(lái)了,起的真早!”——保潔員上班早,能夠熟悉業(yè)戶的習(xí)慣
“哎,大姐,您下班了?”——回家后的一聲問(wèn)候
“賽虎又壯了。。。”(小狗)——關(guān)心業(yè)戶所愛(ài),更能夠有效果
“今天天氣冷,多穿點(diǎn)衣服再出去!”——把業(yè)戶當(dāng)家人一樣關(guān)心
三、消殺人員持證上崗與藥品管理
(一)消殺特種作業(yè)管理:資質(zhì)證明與上崗
需要留存消殺分包單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、銀行開(kāi)戶證明、行業(yè)資質(zhì)證書(shū)、消殺人員上崗證等復(fù)印件,需關(guān)注留存復(fù)印件年審時(shí)間有效性。
(二)消殺特種作業(yè)管理:消殺藥品管理雙鎖雙人管理,分類分態(tài)存放;出入記錄清晰,未用完收入庫(kù)。
四、月度服務(wù)質(zhì)量評(píng)估及費(fèi)用結(jié)算
1、月度服務(wù)質(zhì)量評(píng)估涉及到與分包供方之間的費(fèi)用結(jié)算,每一項(xiàng)評(píng)估均需有理有據(jù),需要物業(yè)工作人員做好相關(guān)工作記錄,避免發(fā)生誤解或糾紛。
2、分包合同費(fèi)用核算不適宜一人操作,建議在績(jī)效評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)勵(lì)評(píng)斷、減款評(píng)斷方面至少 2-3人參與,并能夠與考勤記錄、檢查結(jié)果、現(xiàn)場(chǎng)效果等一致,避免疏漏。
3、要做好分包管控,在月度服務(wù)質(zhì)量評(píng)估及費(fèi)用核算后,請(qǐng)約見(jiàn)分包供方負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)題解決面談,非常有效。
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