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住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中常見問題答疑
1、物業(yè)到底在服務(wù)些什么?
答:物業(yè)的職責(zé)及管理服務(wù)事項(xiàng)包括;
(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù);
(2)物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生,生活垃圾的收集、清運(yùn);
(3)公共綠化的養(yǎng)護(hù)管理;
(4)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序的維護(hù)與服務(wù),安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理;
(5)裝飾裝修管理服務(wù);
(6)物業(yè)檔案資料管理;
(7)組織配合開展社區(qū)文化活動(dòng)。
2、因工程遺留問題,如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋,屋頂、天花或者外墻滲漏水,門窗變形,玻璃起霧等等問題拒交物業(yè)費(fèi)。
答:用《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋。
一是雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個(gè)集團(tuán)公司,但從法律角度上屬于不同的獨(dú)立法人單位。
二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系;而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中,許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別,把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。
三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的,物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含工程遺留維修費(fèi)用。
四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù),就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
五是物業(yè)積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時(shí)高效地對遺留工程問題進(jìn)行修復(fù)。
3、業(yè)主因家中財(cái)物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對方法和措施:
業(yè)主家因財(cái)物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費(fèi)區(qū)分兩種情形。
答:
(1)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管專項(xiàng)約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的,即負(fù)責(zé)對物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護(hù)和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。
一般而言,物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內(nèi)容主要是針對公共區(qū)域提供的服務(wù),而業(yè)主家在私有部分的財(cái)產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。
當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時(shí),大多不涉及業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和私人車輛保管內(nèi)容,所以,一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件,通過核查現(xiàn)場情況,物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行,門崗嚴(yán)格進(jìn)出人員的盤查和登記,巡邏人員嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行巡更,且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé),服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。
在此需要特別說明的是保安義務(wù)只能對社會(huì)治安起到一定的協(xié)助作用,是通過合同的約定產(chǎn)生的,不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因?yàn)槔U納物業(yè)費(fèi),財(cái)產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個(gè)合理的范圍。
同一道理,目前還沒有因?yàn)楸I竊案件的發(fā)生,而要求公安機(jī)關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個(gè)例子:是不是世界上只要存在警察,就不會(huì)有犯罪行為發(fā)生?反之,由于未按合同約定提供服務(wù),出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象,最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn),業(yè)主拒交也就事出有因了,物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
(2)如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項(xiàng)約定,簽訂了私人財(cái)產(chǎn)和車輛的保險(xiǎn)和保管合同,并依合同繳納了相關(guān)保險(xiǎn)、保管費(fèi)用的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身,財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
4、我沒有入住沒有享受憑什么交物業(yè)費(fèi)?
答:空置房屋物業(yè)費(fèi)具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號規(guī)定執(zhí)行。【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主不能因自身原因未居住,以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由,要求減免物業(yè)費(fèi)或拒交物業(yè)費(fèi)的,法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費(fèi)。
在實(shí)際情況下,物業(yè)合同不大可能與每一個(gè)單個(gè)業(yè)主簽訂,但合同的效力仍然對單個(gè)業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住,房屋空閑,但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行,仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。
5、我就是不交物業(yè)費(fèi),你能拿我怎么樣?
答:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利,就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。否則,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟,維護(hù)自身權(quán)益。
6、經(jīng)常停水停電影響我正常生活拒交物業(yè)費(fèi)。
答:停水停電屬于自來水公司電力公司,枯水期到來水小也正常,另外小主供水管道已在改造;對于高層水小,物業(yè)組織集中對高層抽查,水壓到入戶門處完全正常。
7、物業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。
答:我物業(yè)公司根據(jù)合同約定,正常在履行物業(yè)職責(zé),歡迎各位業(yè)主監(jiān)督。按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù),業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi),并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任;作為業(yè)主,發(fā)現(xiàn)問題時(shí)應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決,不能隨意拿不交物業(yè)費(fèi)作“擋箭牌”,否則可能造成惡性循環(huán)。
拒繳物業(yè)費(fèi)非但不利于業(yè)主維權(quán),相反在侵犯當(dāng)事人利益的同時(shí),也侵犯了其他按時(shí)足額繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在一些暇疵,雙方也應(yīng)本著真誠、相諒、相信的原則,通過友好協(xié)商來解決問題,如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費(fèi)下降或者拒繳物業(yè)費(fèi),作為經(jīng)營企業(yè),物業(yè)公司通常都會(huì)選擇降低隱形開支,如人員編制縮小,有的服務(wù)內(nèi)容無法嚴(yán)格按服務(wù)合同的約來執(zhí)行,導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)低下,必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。
答:物業(yè)的職責(zé)及管理服務(wù)事項(xiàng)包括;
(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù);
(2)物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生,生活垃圾的收集、清運(yùn);
(3)公共綠化的養(yǎng)護(hù)管理;
(4)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序的維護(hù)與服務(wù),安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理;
(5)裝飾裝修管理服務(wù);
(6)物業(yè)檔案資料管理;
(7)組織配合開展社區(qū)文化活動(dòng)。
2、因工程遺留問題,如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋,屋頂、天花或者外墻滲漏水,門窗變形,玻璃起霧等等問題拒交物業(yè)費(fèi)。
答:用《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋。
一是雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個(gè)集團(tuán)公司,但從法律角度上屬于不同的獨(dú)立法人單位。
二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系;而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中,許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別,把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。
三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的,物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含工程遺留維修費(fèi)用。
四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù),就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
五是物業(yè)積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時(shí)高效地對遺留工程問題進(jìn)行修復(fù)。
3、業(yè)主因家中財(cái)物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對方法和措施:
業(yè)主家因財(cái)物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費(fèi)區(qū)分兩種情形。
答:
(1)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管專項(xiàng)約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的,即負(fù)責(zé)對物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護(hù)和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。
一般而言,物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內(nèi)容主要是針對公共區(qū)域提供的服務(wù),而業(yè)主家在私有部分的財(cái)產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。
當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時(shí),大多不涉及業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和私人車輛保管內(nèi)容,所以,一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件,通過核查現(xiàn)場情況,物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行,門崗嚴(yán)格進(jìn)出人員的盤查和登記,巡邏人員嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行巡更,且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé),服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。
在此需要特別說明的是保安義務(wù)只能對社會(huì)治安起到一定的協(xié)助作用,是通過合同的約定產(chǎn)生的,不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因?yàn)槔U納物業(yè)費(fèi),財(cái)產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個(gè)合理的范圍。
同一道理,目前還沒有因?yàn)楸I竊案件的發(fā)生,而要求公安機(jī)關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個(gè)例子:是不是世界上只要存在警察,就不會(huì)有犯罪行為發(fā)生?反之,由于未按合同約定提供服務(wù),出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象,最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn),業(yè)主拒交也就事出有因了,物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
(2)如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項(xiàng)約定,簽訂了私人財(cái)產(chǎn)和車輛的保險(xiǎn)和保管合同,并依合同繳納了相關(guān)保險(xiǎn)、保管費(fèi)用的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身,財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
4、我沒有入住沒有享受憑什么交物業(yè)費(fèi)?
答:空置房屋物業(yè)費(fèi)具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號規(guī)定執(zhí)行。【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主不能因自身原因未居住,以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由,要求減免物業(yè)費(fèi)或拒交物業(yè)費(fèi)的,法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費(fèi)。
在實(shí)際情況下,物業(yè)合同不大可能與每一個(gè)單個(gè)業(yè)主簽訂,但合同的效力仍然對單個(gè)業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住,房屋空閑,但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行,仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。
5、我就是不交物業(yè)費(fèi),你能拿我怎么樣?
答:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利,就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。否則,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟,維護(hù)自身權(quán)益。
6、經(jīng)常停水停電影響我正常生活拒交物業(yè)費(fèi)。
答:停水停電屬于自來水公司電力公司,枯水期到來水小也正常,另外小主供水管道已在改造;對于高層水小,物業(yè)組織集中對高層抽查,水壓到入戶門處完全正常。
7、物業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。
答:我物業(yè)公司根據(jù)合同約定,正常在履行物業(yè)職責(zé),歡迎各位業(yè)主監(jiān)督。按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù),業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi),并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任;作為業(yè)主,發(fā)現(xiàn)問題時(shí)應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決,不能隨意拿不交物業(yè)費(fèi)作“擋箭牌”,否則可能造成惡性循環(huán)。
拒繳物業(yè)費(fèi)非但不利于業(yè)主維權(quán),相反在侵犯當(dāng)事人利益的同時(shí),也侵犯了其他按時(shí)足額繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在一些暇疵,雙方也應(yīng)本著真誠、相諒、相信的原則,通過友好協(xié)商來解決問題,如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費(fèi)下降或者拒繳物業(yè)費(fèi),作為經(jīng)營企業(yè),物業(yè)公司通常都會(huì)選擇降低隱形開支,如人員編制縮小,有的服務(wù)內(nèi)容無法嚴(yán)格按服務(wù)合同的約來執(zhí)行,導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)低下,必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。
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